宅建合格を目指して！

試験結果発表まであとわずか。
もう、合格証書も発送されてるんでしょうね。

でも、まだ、疑問が残る問３８。

ここでもう一度疑問点を整理してみましょう。


まずは問題。

【問 38】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、
宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した
売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)及び民法の規定
によれば、誤っているものの組合せはどれか。

イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、
法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の
瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは
当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を
定めた場合、その特約は有効である。


疑問となっているのは、


?法第35条の規定に基づく重要事項に瑕疵の説明が含まれるか？

?担保責任には権利の瑕疵も含まれるか？


他にも説明範囲といったこともあろうかと思いますが、
今回はこの２点を考えてみます。

まず、?法第35条の規定に基づく重要事項に瑕疵の説明が含まれるか？
当然、重要事項説明として、瑕疵の説明をすることは推奨すべきです。
しかし、この瑕疵の説明は何に基づいて説明しているのでしょうか。
そこで官公庁の資料を探してみます。

（国交省）
http://www.mlit.go.jp/common/000034607.pdf

（大阪府）
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/jusetsu/index.html

国交省、大阪府のいずれも瑕疵の説明義務を第35条によるものとしておらず、
国交省においては、第35条以外の項目として、告知書による説明を推奨し、
大阪府においてはトラブル防止のため、つまり第47条に対応するためとしています。

第35条には「少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面
（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」
と説明されています。
この「少なくとも」ですが、列挙された項目を限定するための言葉と私は理解します。
当然、この他のことを一緒に説明しても問題ありません。
だから、「瑕疵」も重要事項に含まれるよという考えは余りにも乱暴に思えます。
説明することなら何でも重要事項なんですかと逆に問いたい。
私としては、この前半部分は誤りだと思っています。

次に、?担保責任には権利の瑕疵も含まれるか？
ですが、読み方によっては、この「担保責任」を「瑕疵担保責任」と読む方もいらっしゃるかもしれません。
出題者もそういう意図だったのかもしれません。
ですが、「担保責任」と書かれている以上は、「担保責任」も含めて想定しなければなりません。
これを「瑕疵担保責任」と読みとれなんてことは、無茶は話です。

では、「担保責任」として考えた場合、
「物の瑕疵」「権利の瑕疵」どちらも想定しなければなりません。
もしかしたら「心理的な瑕疵」といったものもあるかもしれません。

でも、瑕疵の説明していたら、「権利の瑕疵」だろうが特約は有効なのでは？
確かにそうです。
民法572条でもそのように決められています。

第572条　売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の
特約をしたときであっても、 知りながら告げなかった事実及び
自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

ですが気になるのは後半の例外事項です。
「自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」
の部分です。
たとえば，売買の目的物に抵当権や地上権が設定されていたり，
売買の目的物の全部または一部を第三者に譲渡していた場合には
特約は無効だよと言っています。

民法572条は瑕疵担保責任には適用されないから・・・
という方もいらっしゃいますが、説明して瑕疵でなくなってしまったのなら、
担保責任の場合を考える必要があるのではないでしょうか。
条文にある以上、これも誤りだと思います。

もし、「正しい」とするならば、理由をはっきり説明して欲しい。
第572条の前半部分だけが理由なんて絶対におかしいと思います。



「誤っている」と考えていらっしゃる方も多いようですね。↓↓↓↓↓↓

宅建試験　問３８イの答えはどれだと思う？

宅建試験　問３１、問３８の答えはどれだと思う？

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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

昨日で大相撲終わりましたね〜
いやー横綱白鵬強かったですね。何であんなに強いのでしょう？

続きは編集後記で。

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今日は月曜日、5点免除免除攻略です！
では担当のWataさん、よろしくです〜



Wata：（以下：ｗ）前回は広告、「不当景品類及び不当表示防止法」の分野で
【徒歩○分】についてのルールを押さえましたね。
覚えてますか？


うさ：（以下：う）はい、もちろん♪
「道路距離80ｍ＝徒歩１分」というのがルールでした。


ｗ：ちゃんと復習もしているみたいでよかったです(^_^)
では、今回は「建物」について見ていきたいと思います♪

う：ウッ、「建物」ですか・・・

ｗ：なんだかイヤそうですね（苦笑）難しいイメージがあるのでしょう？
大丈夫、簡単なところからいきますから（笑）


う：・・・。お手柔らかにお願いします


ｗ：まず、「建物」は「何でできている？」と言われたら、
どんなものを想像しますか？


う：そうですね〜。木、鉄筋、コンクリート？？


ｗ：はい、その辺が王道ですね♪
では、今日は「木＝木材」の性質から見ていきましょう〜


う：はい、よろしくお願いします！


ｗ：宅建試験で、よく出題されるものの一つに、木材の「強度」があります。
どんな状態の「木材」が強いか、というものです。


う：どんな状態？？


ｗ：木材は【含水率】が小さい方が強度が大きくなる、とか。
こんな表現で出題されます。


う： 【含水率】？？？（汗）


ｗ：あまり聞きなれない表現ですが、
要は「乾燥している」状態のことを「含水率が小さい」、
湿っている状態のことを「含水率が大きい」
といいます。
木は乾燥している方が強度が大きくなるので、
木造建築物には、なるべく乾燥した木材を用います。


う：なるほど！でも「乾燥している」って言ってくれた方が分かりやすいのに・・・

ｗ：それが試験というものです（笑）
今回はここまでにしておきましょう！
また来週〜

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
きくところによると白鵬は、
伝説の大横綱双葉山を目指しているそうです。
昭和初期に69連勝をした非常に強い横綱だったようですが〜

白鵬自身は常に双葉山の相撲を目標に研究し、
日頃の練習でもずっとイメージトレーニングとかしていたようです。

やはり具体的な目標＝人物があると人間は
グッと伸びるということですね〜

皆さんも宅建合格に向けて、
あの先輩のようになりたいという
目標をぜひみつけましょう！(^O^)
by　悠々
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2009年11月29日 No.93-7
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みなさん、こんにちは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

さぁ11月もいよいよ終わりですね〜

ホントに早いもんです。で、宅建試験の合格発表も間もなくですね〜
合格点が34とか35とかさまざま予想がありますが、
何とか34点で、いやっできたら33あたりで落ち着いて欲しいもんです〜

悠々の受講生を始め、一人でも多くの方に受かって欲しいですねぇ！

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◆INDEX───────────────────────
┣…＜営業保証金4＞
┗…今週のクイズ問題 ＜営業保証金5＞
───────────────────────────

はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！

「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、

パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。


では、まず今日の一問、いってみましょう！

（４）
営業保証金が還付され、本来供託すべき営業保証金の金額に
不足することになったときは、
業者は、大臣又は知事から通知書の送付を受けた日から
２週間以内にその不足額を供託し、供託から１週間以内に
その旨を免許を受けた大臣又は知事に届け出なければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
これは、数値だけがポイントですね。
ズバリ、
供託から１週間以内ではなく、"２週間以内"ですぞぉ〜

流れとしては、
"供託⇒届出"は
開業時も、
支店を出したときも、
この還付時の供託も、
すべて定番ですね。

そして、還付時の期限は、
供託、届出いずれも
２週間ですね。

はいしっかりチェックです！！（＾＾）



では、クイズ問題です〜（笑）

答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)


＜営業保証金5＞

（５）
営業保証金を取り戻すことができるときから
５年を経過している時は、公告をせずに、
すぐに営業保証金の取戻しができる。
↓
↓
解答送信用フォーム
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！




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みなさん、こんばんは(^_^)
悠々です。

以前に一度ご紹介したオムロンのスマイルスキャンって知ってます〜？
ヒトの笑顔を判定する機械ですわ〜

まぁ本来は接客業などで活かせるようにという
良心的な発明のはずなんですが…
ただ機械に判定されるのはどうも…って方も多かったと思います〜
そうしたら先日・・・

続きは編集後記で。


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今日は土曜日、一問一答いってみましょう！


＜営業保証金3＞

（３）
有価証券と現金の混合による方法で、営業保証金を供託しているときは、
主たる事務所が移転し、最寄りの供託所が変更になったときでも、
営業保証金の保管替えの請求をすることができない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓


（答）○
その通り、正解ですね。
保管替え請求ができるのは、
“金銭のみ”で供託しているときだけですぞぉ〜

金銭（現金）だけなら、
供託所内部の帳簿処理一つで、供託金を
新たな供託所に移すことができますよね。

ところが、
国債などの有価証券が少しでも入っていれば、
帳簿処理ではなく、その国債そのものを
新たな供託所にもっていかないとダメですよね。

それは、
面倒だし・・・
何かあった場合とか危険だし・・・

とても供託所がやってくれそうにないですよね。

だから、一旦、二重供託をした上で、
以前の供託金等を取り戻すという
流れになりますね。

しっかり流れをつかんでおいてください！（＾＾）

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
そうしたら先日・・・
アメリカの今年最低の発明品の１位になっていました。
確かにアメリカ人には合わないかもしれませんね。
まっ残念な発表ですが、反面日本の技術が
まだまだ注目されている証明だと思うと少しホッとしますね(^O^)

by　悠々
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2009年11月27日 No.93-5
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

では本日のテーマ
→頭のストレッチ第２弾です!
りりりりりりりりり…
美味しそうですね、さて何の料理でしょう？
↓
↓
答えは編集後記で。

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今日は金曜日、「宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ」です(^_^)



えぇーと前回はひらめきセンサーの紹介をしましたね〜（笑）

実は、国家試験などの合格のカギにもなるんだって話しを
しましたが、
その他にも、このひらめきセンサーは・・・

そうです、もちろん、仕事にも大いに役に立ちますね！（きっぱり〜）

特に今の時代ほど「何でもあり」の時代になってくると、
今までと同じ、旧態依然としたスタイルで仕事を続けていると、
組織としても、個人としてもやがてジリ貧になっていくように
思います〜（汗）


求められるのは、斬新な発想、アイデア、企画力・・・
といったところでしょうかねぇ〜

で、これらは充分に鍛えられるのです。

昔、受けた会社の採用試験でこんな問いがありまして・・・

問題用紙に三角形が20個ほど書いてあって、

「この三角形をもとに思いつく限り、いろいろなものを描きなさい」

読んだ瞬間、「？？？？？・・・・・」
何を問われているのか？
意味がわからなかった。（汗）
（皆さんはすぐにわかりましたか？）

周りの人はどんどん鉛筆を走らせているし・・・
また、あぁいうときの鉛筆のコツコツって音は
妙に気になりますよね〜

焦る、あせる、アセル・・・（汗×3）

で、多分こういうことだろうと、
三角形を屋根に家を描いたり、ピラミッドを描いたり、
串をさしておでんにしたり・・・（おいしそう？笑）

でも、せいぜい6個、とてもとても20個も描けず、
そんなにひらめくものじゃないですぞ〜

案の定、そこの採用試験は最終、不採用！（涙）

それからは、それが妙に悔しくてね〜（笑）
本屋に行って、頭をやわらかくする本とか、
右脳開発のシリーズとか、
"ひらめき"を求めて、
片っ端から、見に行きましたね
（但し立読み：本屋さんゴメン！）。


まぁ皆さんの中には、すでにそういった学習や
訓練をされている方もおられるかもしれないですが、
自分で、何冊か読破（？）した経験からすると

まあね、何も本を買ってまでやらなくても、
日常生活の中で充分、練習して鍛えられる！
と、思いましたね！

「じゃあ具体的にはどうするのか？」って。
それはね・・・・・

おぅ〜では、その答えはまた次回ということで
いくつかご紹介していきましょう！（笑）
次回をお楽しみに！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
冒頭の「頭のストレッチ」の答えです(^_^)

えっキュウリ？
なんで？
りが９つあるからって〜(笑)
惜しい！
…がついてるでしょう。もっとたくさんあるよ〜

↓
はい正解は、タイ料理でした〜大量の「り」！
by　悠々
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みなさん、こんばんは(^_^)
悠々です。

皆さん記憶銀行って知ってます〜？
先日報道されていましたが、イタリアのトリノでの話しです。

続きは編集後記で。

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今日は木曜日、一問一答いってみましょう！


＜営業保証金2＞

（２）
大臣又は知事は、免許を受けた業者が、
免許を受けた日から３か月以内に供託の届出をしないときは、
その業者に対して届出をすべき旨の催告をしなければならない。
その催告が到達した日から30日以内にその届出をしないときは
免許を取り消すことができる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
この問題もまた微妙な出題ですね。

意味的には、ほとんどＯＫしたくなるのですが、
正確ではないですね。

はい、不適当な箇所は？？？
30日以内ではなく、“１か月以内”が正解ですね。

免許⇒届出⇒開業という流れは
しっかり覚えておきましょう！

はい、今日から呪文のように唱えてください！（笑）

もう一度、
“免許⇒届出⇒開業”です！

免許を受けてから３か月以内に
供託をしたという届出を
しないと免許権者から

「早くしーや！！」
と催告を受けるのです。

その上、１か月間待って、
まだ、届出をしないとなると
免許権者は、
「こいつ開業する気ないやん」となって、
免許を取り消すことができるのです。

しっかりと、流れを押さえておきましょう！（＾＾）

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
失われていく過去の戦争体験や災害のことをお年寄りに語ってもらい、
一つのデータベースにして保存していこうって話しです〜
いいですよねぇ〜
日本でも戦争体験者が少なくなっていますから、
ぜひ取り入れてほしいですねぇ〜
阪神大震災とかも含めてなるたけみんなで共有化したいもんですね！
by　悠々
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

皆さん金曜日のひらめき編は見ていただきました〜？
そうです。ヒトはどんどん頭を使わないとダメなんですよ〜
さぁーというわけで、これからは不定期に
頭のストレッチを入れていきたいと思います！
さて記念すべき？第１回の問題は
→は→○→あ→ふ
→ズバリ○の中に入る文字は？
↓
↓
答えは編集後記で。


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水曜日は、
平成20年度全国最年少合格者「ハルサメ君」の
合格までの奮戦期をお届けします。

今回もどうか、肩の力を抜いて（笑）読んでください。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
〜 １５歳〜宅建に挑戦！受験勉強VS資格学習　No.5 〜
【誰も知らない挑戦 ・・・2008/6/22】

どもども。Mr.ハルサメです。

ボクが宅建を受けようと思って、実際に勉強を始めて、
しばらく経ちますが〜、
実は・・・


ボクのこの"挑戦"のことは、家族以外は誰も知らない。

なぜって？？
そりゃ、やっぱり落ちたらカッコ悪いじゃないですか。
それに、受かってからビックリさせたいし！


この前、学校の先生がみんなに進路とかの話をしてた時、
「まだ誰も考えている人はいないだろうけど、将来のために資格とかの勉強をした方がいい。」
みたいなことを言ってた。


「いやいや、ここにおりまっせ〜　ｖ（＾０＾）ｖ」
って、内心テンションがあがりました↑↑


まあ、正直、毎日の勉強はめんどくさいし、
学校の勉強とかが大変な時とかは、
「もういいや。今日はやめ〜」、って思ってしまう。


けど、無事に合格して、
みんなに発表した時に、"うわぁ、ちゃんと考えてる奴だなあ"とか
"学校の勉強と両立してやってたのか"
って驚いてくれて・・・先生からも一目置かれて・・・

とかよく妄想する。
すると、やる気がムクムクおきてくる。すかさず母親が言う。


「でも、学校の成績がメチャメチャやったら"あーあいつ、学校の勉強はしてなかったもんな"って説得力がなくなるで！」


はいはい、分かりましたよ。やりますよ。
ということで、今から化学に取り組みたいと思います。（T＿T）

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
冒頭の「頭のストレッチ」の答えです(^_^)

はい、正解は「な」ですね〜えっ何故かって〜

→春→夏→秋→冬の頭文字ですぞぉ〜(笑)
by　悠々
●○○●￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣


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2009年11月24日 No.93-2
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みなさん、こんばんは(^_^)
悠々です。

先日実家で久々に甥っ子たちとトランプをしました。
こちらは思い切り疲れました・・・

続きは編集後記で。

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今日は火曜日、一問一答いってみましょう！

＜営業保証金1＞

（１）
業者は、免許を受ける前に、営業保証金を
主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならないが、
その金額は、主たる事務所は1,000万円、その他の事務所は500万円である。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
うっかり、読み流してしまって○にしていませんか？

最初に、“免許を受ける前”と書いていますよ！

違いますね！

免許を受ける前ではなく、
“免許を受けた後に供託をする”ですね。

後の文章は正しいですから、
まっ典型的なひっかけなんですよ！

今のうちにひっかかっておけば、
今後は、その箇所にも意識がいきますから、
はい、それでいいのです！（笑）

主たる事務所（本店）⇒⇒1,000万円
従たる事務所（支店）⇒⇒500万円

これは、そうですね〜
はい、今、覚えてしまいましょう！！（＾＾）

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
甥っ子たちとしたのは・・・、
そう以前ご紹介した分数トランプです。
７並べをやったんですが、汗汗です。
３分の21とか５分の65とか、手元にあるのカードが何なのか、
直ぐにわからないのよねぇ〜
甥っ子たちは楽しそうにしてましたが、
こちらは思い切り疲れました〜涙
by　悠々
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試験結果発表まで、あと少し。
期待が薄いので、正直もう諦めてます。
といながらも、やっぱり、もしかしたら・・・
という思いもあって、２ちゃんを見てしまう自分（泣）

そんな中、いつの間にか、
問３８のスレッドが立っていました。

問３８について　０９宅建試験

私も実は問３８が気になっていたので、
読んでみました。

論点は、
・免責特約の有効性
・３５条としての説明事項であるか否か

といったところでしょうか。

特約については、瑕疵の説明範囲の問題かな。
３５条としての説明事項については、
私も知らなかったのですが、
４７条としての説明とした方が正しそう。
設問として、「誤り」のあるものと言っているので、
この部分で誤り。

でも、正直、この問題わからないです。
何を答えさせたかったんだろう。

よろしければアンケートにご協力をお願いします。

宅建試験　問３８イの答えはどれだと思う？

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2009年11月23日 No.93-1
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みなさん、こんばんは(^_^)
悠々です。

いやー秋深し〜紅葉のシーズンですね。
悠々の選ぶオススメ紅葉トップ３を発表したいと思います！(笑)

続きは編集後記で。

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今日は月曜日、5点免除免除攻略です！
では担当のWataさん、よろしくです〜



Wata：（以下：ｗ）前回までの4回は、平成元年〜5年の土地についての
過去問題を見てきました。
だいたいどんな問題が出題されるか、感じはわかりましたね？


うさ：（以下：う）・・・はい。難しい、というのが素直な感想です（汗）


ｗ：ですね（苦笑）
出題の感じはわかってもらえたみたいですので、今回からは
少し肩の力を抜いた感じにしたいと思います(^_^)


う：ホッ（笑）
そういえば・・・、【広告】についても5点免除分野ですよね？


ｗ：正式にいうと「不当景品類及び不当表示防止法」の分野ですね。
そうですよ、この分野も5点免除の分野です。


う：この前、新聞の折込ちらしに「新築マンション」って入っていて
試しにその物件を見にいってきたの。
勿論買うつもりはないけど。


ｗ：好奇心旺盛（笑）で、いいことですね♪
実際に自分で確かめたことは中々忘れないですよ(^_^)


う：ありがとうございます♪
で、ちらしに「○○駅から徒歩7分」って書いてあったのに
実際は、12分かかったんですよ。
これって、違反では？？


ｗ：なるほど。でも実際にその程度の誤差はありえるのです。
ただ、ちゃんと「徒歩○○分」にはルールがあるんですよ。


う：え、ルール？


ｗ：そう、「徒歩○○分」とちらしなどの広告に表示する場合は
【道路距離80ｍにつき1分】と計算することになっています。
1分未満の端数が出たときは切り上げて表示します。（例2.5分＝3分）


う：そんなルールがあったんですね！！


ｗ：そう、その時間の中に例えば信号待ちの時間とか、坂道であるなど
は考慮されないことになっているんです。


う：そういえば、駅から物件までやたら信号が多くて・・・
だから、表示時間より時間がかかったんですね。


ｗ：そうだと思います(^_^)
問題では、さっきの信号待ちや坂道が考慮されないこと、
直線距離ではなく【道路距離】＝道なりの距離であることに
注意しましょう！


う：はい、わかりました〜♪


ｗ：ひとつスッキリしたところで、今回はここまでにしておきましょう！
また来週〜

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
悠々が選ぶ紅葉ベスト3の発表です！

第３位は
→京都永観堂です。結構有名ですね〜哲学の道を銀閣寺方面から歩くのが一番でしょう！

第２位は
→悠々の地元、和歌山の紅葉だに庭園です。
昔大河ドラマ「吉宗」でも頻繁にロケに使われたきれいな庭園です！

では第１位は→
やはり京都の東福寺です。ここの紅葉のきれいさ、規模はかなり有名ですね〜
悠々は学生時代から東福寺のファンだったんですが、
こんなに大人気になるとは思わなかったですね〜
平日にゆっくりが一番オススメではありますが〜(笑)
by　悠々
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2009年11月22日 No.92-7
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みなさん、こんにちは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

昨日簿記の講座の帰りなんばを歩いていたら、
女子高生たちがさかんに写メを撮っているから、
「誰？？？」と思ってみたら・・・

続きは編集後記で。

◆INDEX───────────────────────
┣…＜取引主任者9＞
┗…今週のクイズ問題 ＜取引主任者10＞
┗…編集後記
───────────────────────────

はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！

「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、

パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。


では、まず今日の一問、いってみましょう！


＜取引主任者9＞

（9）
取引主任者登録を受けている者が、
破産手続き開始の決定を受けたときは、破産管財人は、
30日以内に、その旨を当該登録をしている知事に
届け出なければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
届出を行うのはだれですか？

はい、破産管財人ではなく、“本人”ですね。
業者の破産と混同しないようにしましょう！

まあ普通は、破産したときは、
その処理は自分でしますね。

だから、ここの規定はむしろ普通なのです（笑）

業者の場合は、とにかく
お上から信用されていないわけですから、
“お金”に関する処理事はさせないと
いうことです。

だから、業者本人ではなく
“破産管財人”が届出をするのだと
押さえておきましょう！



では、クイズ問題です〜（笑）

答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)



＜取引主任者10＞

（10）
取引主任者証の交付を受けるには、
交付申請日の90日前から30日前までの間に行われる
登録知事が指定する講習を受講しなければならない。
↓
↓
解答送信用フォーム
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携帯からご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか？
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
昨日の簿記講座の帰り、なんばで女子高生がさかんに
写メを撮っていたのは・・・
モンスターエンジンでしたわ〜
一瞬わからなかったけど、あの神様の芸をする若い方の子ですわ〜
うん意外と小柄だった〜
それにしても大阪で会うのはお笑い芸人だけなのよね〜(笑)
by　悠々
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2009年11月21日 No.92-6
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。


昨日、大阪なんばの喫茶店でスタッフと打ち合わせをしてたら、
横から聞いたことのあるがらがら声が…
「誰？」と思って見たら・・・

続きは編集後記で。

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◆INDEX─────────────────────────────
┣…＜取引主任者8＞
┗…編集後記
──────────────────────────────────

今日は土曜日、一問一答、いってみましょう (^_^)


＜取引主任者8＞

（8）
取引主任者としてすべき事務の禁止を受けることとなる違反行為で、
特に悪質なときは、登録消除の処分事由にあたる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）○
まず監督処分はきちんと整理できていますか〜？

３つですよ！

軽い順番にいくとこうなりますね。
↓　　　↓
1.指示処分
2.事務の禁止
2.登録の消除

問題文は、２番目に厳しい"事務の禁止"に該当する場合ですね。

その上、"特に悪質"となっています！

その場合は、一番重い"登録の消除"まで
いってしまう場合もあるのです。

まぁ流れとしては、特に難しい考え方ではないと思います。

今は、しっかりと３つの監督処分を押さえておきましょう！


━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
昨日大阪なんばの喫茶店で打合せをしていたときに、
横にいたのは・・・
なんと、「西川のりおさん」だった〜
和風美人と一緒だったので気付かないふりしときました〜(笑)
昔のがつがつしたイメージは全くなく、
すっかりいいおじさんになってました！

by　悠々
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今日は金曜日、「宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ」です(^_^)



先日、テレビで色々な検定が紹介されていましたが、
いや〜今、世の中は、何でもかんでも検定にしてしまう
って感じですね〜（笑）

資格・検定ブームってことでしょうか〜？


まぁLife?Shineでも宅建や簿記の資格や検定
など色々やっているんですが、

いつも思うのは、「国家試験や検定はドラマだ！」ってこと！

ホント毎年、「うん、この人は大丈夫！」って人が
本番で大きなミスを犯したり、

「えっホントに君が・・・」って人が受かったり（失礼）・・・


必ずしも実力が100％反映されないのが、本番の試験の
恐くもあり、またミステリー（？）なところですよね〜（苦笑）

実際、本番の試験できちんと結果を出せる人とそうでない
人がいますよね〜

じゃあ、どういう人が、実力通りのまたそれ以上の結果を
出すことができるのでしょうか〜？


もちろん一つは、本番に強いタイプ！
これは当然ですよね〜

変に緊張することなく、そのプレッシャーを逆に
自分の実力に変えてしまえるタイプ〜

うらやましいですねぇ（笑）


ただそうは言っても、「じゃあ明日からワタシも・・・」
ってわけにいかないですよね。

まあこのテーマは、別の機会にまた話すとして、
今回はもう一つの要素について、話していきましょう！

それは・・・“ひらめき”

例えば、国家試験や検定では学習した範囲外からも
ちょこちょこ出題されることが多いですよね。

またビジネスの現場でも、
今までにない発想〜アイデアを
求められる場面が多くなっていますよね。

そのときに、この「ひらめく力」がある人と少ない人
とで対処の仕方が変わってくるのです。


〜というわけで、今しばらくはもうちょっとカッコ良く、
“ひらめきセンサー”と呼びましょう！（笑）〜

ひらめきセンサーのある人は、見たことがないような
分野の問題でも、出題者の意図をビビッと感じたりして、
それなりに正解を導き出したりするものです。

すごいもんですよ、この差は！！

ですから100点満点の試験でも、このひらめきセンサーの
あるナシで、10〜15点は変わってくると思いますよ〜

大きいですよ、この点差は！（しつこい？笑）

そして、ひらめきセンサーは・・・
と続けたいところですが、
まぁあせることはないですね！（笑）
続きは次回ということで、
お楽しみに！！


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┣…＜取引主任者7＞
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＜取引主任者7＞
（２）
取引主任者は、登録を受けている事項に変更があったときは、
30日以内に登録している知事に、変更の登録申請をしなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

（答）×
30日以内ではなく、"遅滞なく"が正解です。

住所や氏名など、登録している事項に変更があれば、
はい、もちろん変更しないとダメですよね。

では、その期限は？？
↓　　　　　↓
30日ですか？
↓　　　　　↓
ちがいますね！
↓　　　　　↓
30日というのは何でした？
↓　　　　　↓
はい、業者名簿の登載事項の変更の期限ですね。

なぜ違うのでしょうねぇ？？

はい、業者名簿は誰でも見ることができますね。

例えば、
家を売りたい人が仲介業者を探すために、
役所で業者名簿を閲覧して、
その事務所を訪ねた場合→

実は、その業者が、
すでに事務所を移転していたとなると、
お客さんは困りますよね。

だから、早く届出をしなさいというのが、
30日以内という意味なのですぞぉ〜

一方、取引主任者の登録事項は、
誰も見ることがないですよね。

だから、忘れない程度に届出をしなさいと！
↓　　　　　↓
それが"遅滞なく"という意味になりますね。

はい、しっかりチェックです！（＾＾）

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
冬の足跡がだんだん近づいてきた気がします^_^;
風邪やインフルエンザがはやっていますので、皆さんも気をつけてくださいね。
私も・・・、こたつで転寝しないように気をつけます（笑）
by　Wata
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水曜日は、
平成20年度全国最年少合格者「ハルサメ君」の
合格までの奮戦期をお届けします。

今回もどうか、肩の力を抜いて（笑）読んでください。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
〜 １５歳〜宅建に挑戦！受験勉強VS資格学習　No.4 〜
【ハルサメです・・・2008/6/18】

どうも、Mr.ハルサメです。（＾O＾）ｖ

この前、オヤジに聞いたんだけど、
宅建合格者の最年少は１３才なんだって！！


すっげ〜！！　でも、ちょっとくやしい（>_<）
オヤジ「お前、今年受かったら、県内で最年少かもよ」
よっしゃ。そんなら、県内最年少記録ってやつを
ねらってやろうじゃないですか。


肝心の勉強の方は・・・とにかく言葉が難しい。
心裡留保って何やねん！！
要するに冗談のことでしょ？
何でいちいちややこしい言葉にするかなあ。


数学の宿題もしないといけないのに（T_T）
学生は学生なりに、結構忙しいわけですよ。
学校の宿題、予習etc・・・
この前、中間テストが終わったところだけど、テストが
近づけばテスト勉強・・・


テレビの誘惑に、マンガの誘惑！


でも、ボクはそんな数々の困難や誘惑にうちかって、
コツコツ"宅建勉強"を続けるのです。


あ〜、でも、最大の敵"睡魔"にはなかなか勝てそうにない。
ねむいっす。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊



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2009年11月18日 No.92-2
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX─────────────────────────────
┣…＜取引主任者6＞
┗…編集後記
──────────────────────────────────

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このメルマガは、
月曜：5点免除部分攻略
火曜・木曜・土曜・日曜：おなじみ一問一答
水曜：15歳の少年・ハルサメ君の宅建合格までの奮戦記
金曜：宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ

というMENUでお届けしています(^_^)
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋

今日は火曜日、一問一答、いってみましょう！！

＜取引主任者6＞

（１）
不正手段により取引主任者証の交付を受けたことにより、
登録を消除された者は、登録の消除処分の日から５年間は
登録を受けることができない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）○
これは“登録の基準”に関する問題ですね。

一定の悪いことをした人には、登録をさせないということです。

不正手段によって取引主任者証の交付を受けた人は、
もちろん登録を受けることはできませんね。

さらに、その後５年間は登録ができないという厳しさです！

そう言えば、
業者免許でも同じような規定がありましたね。
↓　　　　↓
不正手段による免許の取得に関しては、
免許が取り消され、その後５年間は免許が受けられなかったですよね。

うん、業者免許の基準と同じ趣旨ということです。

こういうよく似た箇所は、
ぜひセットで押さえておきましょう！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今日から最初に、このメルマガのＭＥＮＵを掲載しました。
今、レパートリーにとんだ（？）内容でお届けしているので
少しでも皆さんにわかりやすく・・・、と思いまして(^_^)
これからも、皆さんの役に立つ情報をお届けしたいと思っていますので
よろしくお願いいたします(^^♪
by　Wata
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2009年11月16日 No.92-1
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みなさん、こんばんは。

月曜日担当のWataです。

今日も「土地・建物」について過去問題をみていきたいと思います。

今日は平成5年の問1の「土地」についての問題です。


〔問１〕　土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　地山を切土して宅地を造成する場合，風化による強度の低下と流水による浸蝕のおそれがあるので，
擁壁で覆うか，又は速やかに植生等をして，そのがけ面を保護しなければならない。

２　著しく傾斜している谷に盛土して宅地を造成する場合，盛土前の地盤と盛土が接する面が
すべり面となって崩壊するおそれがあるので，原地盤に繁茂している樹木を残したまま盛土を行って，その安定を図らなければならない。

３　高含水性の粘性土等が堆積している軟弱地盤は，盛土や建物の荷重によって大きな沈下を生じたり，
側方に滑動したりすることがあるので，開発事業に当たっては，十分注意しなければならない。

４　産業廃棄物の処分場跡地を宅地に利用する場合は，あらかじめ，長時間をかけて，ガス抜き，浸出水の浄化，地盤沈下等の観測等を行わなければならない。

Wata（以下Ｗ）：今回も「土地」の問題で、誤りを探す問題ですね。
では一つずつ見ていきましょう！。
うさ（以下う）：今日も頑張ります〜

【選択肢1 ○】
Ｗ：地山とは自然のままの地盤の総称です。そこに切土をして宅地を造成する場合の問題ですね。

◆切土でのがけ面の保護
地山を切土して宅地を造成する場合に，風化による強度の低下と流水による浸蝕のおそれがあるので，擁壁で覆う，
のり面緑化工，構造物によるのり面保護工，のり面排水工などののり面保護工の措置をしなければなりません。

問題文では，＜擁壁で覆うか，又は速やかに植生等＞となっていて，
直接には，構造物によるのり面保護や排水工が書いてありませんが，＜等＞となっているのでそれらも含まれていると考えます。



【選択肢2 ×】＝正解肢
Ｗ：今度は盛土の問題です。問題肢では、樹木を残したままとなっていますが、そのままだと危険なのです！
う：なんだか、自然のままの方が強そうな気がしたのですが・・・
Ｗ：そう考えがちなので、しっかりチェックしておきましょう！

◆斜面地での盛土　⇒　段切り
原地盤に繁茂している樹木を残したまま盛土を行うと崩壊する恐れがあるので，
斜面を段切りして削り取るなどして地すべりや斜面崩壊の発生を防ぐ必要があります。
⇒　斜面状の地盤の上に盛土をするときは，原地盤には段切りをすることが多い。　



【選択肢3 ○】
Ｗ：軟弱地盤についての問題です。記述そのままですので、しっかりチェックしておいてください！

◆軟弱地盤
軟弱地盤の宅地造成では，盛土や建物の荷重によって大きな沈下を生じたり，側方に滑動したりすることがあるので，
地盤改良や擁壁の設置などの安全対策工事が都市計画法・宅地造成等規制法で定められています。



【選択肢4 ○】
W: 本肢の記述の通りですが，最近の法改正等での補足をしておきます。

◆産業廃棄物の処分場跡地
産業廃棄物処分場跡地も開発され宅地として利用されることがあります。
産業廃棄物の処理については廃棄物処理法，処分地跡地については条例など(横浜市の例)のほか，
指定区域(廃棄物処理法15条の17，施行令13条の２)では，土地掘削・土地形質変更を行う場合の都道府県知事への事前届出も課せられています。
指定区域では，土地の形質の変更に着手する日の３０日前までに，環境省令で定めるところにより，
当該土地の形質の変更の種類，場所，施行方法及び着手予定日その他環境省令で定める事項を都道府県知事に
届け出なければいけません(廃棄物処理法15条の19)。
指定区域内で環境省令で定める基準に適合しない土地の形質の変更が行われた場合，
生活環境の保全上の支障が生じ，又は生ずるおそれがあると認められるときは，
都道府県知事は，必要な限度において，当該土地の形質の変更をした者に対し，期限を定めて，
その支障の除去等の措置を講ずべきことを命ずることができ ます(廃棄物処理法19条の10)。

【正解】
１ ２ ３ ４
○ × ○ ○

Ｗ：よって2が誤りとなります。

今日はここまでです。
次回をお楽しみに(^_^)



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2009年11月15日 No.91-7
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みなさん、こんにちは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX───────────────────────
┣…＜取引主任者4＞
┗…今週のクイズ問題 ＜取引主任者5＞
───────────────────────────
はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！

「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、

パソコンでご覧の方↓↓
http://watatani.net/neo/neo.php?l8m7u9wcwqljaxf6onkz0655

携帯からご覧の方↓↓
http://watatani.net/neo/neo.php?wr1qu9wcwqljaxf6onkz0655
からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。


では、まず今日の一問、いってみましょう！


＜取引主任者4＞

（４）
取引主任者の職務とは、以下の３つである。
（ア）重要事項の説明
（イ）重要事項を説明した文書（３７条書面）に記名押印
（ウ）契約成立後に交付する書面（３５条書面）への記名押印
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
完璧に○したくなりますよね〜（汗）
いや〜完全なひっかけなんですよ・・・
内容は、ＯＫですよね！
じゃあどこが・・・？？？
↓　　　　　↓
実は、条文ナンバーなんです！
↓　　　　　↓
要事項を説明した文書が、“35条書面”！
契約成立後に交付する書面が、“37条書面”ですぞぉ〜

えっそこまで覚えなきゃならないの〜？？（汗）
とびびった人が多いのでは？

はい、大丈夫ですよ。たまたまです。

宅建試験の場合、基本的に条文ナンバーを覚える必要はありません。
ただし、数か所ぜひ押さえて欲しいナンバーがあるのですよ。
で、ココが代表的なナンバーです。

35条と37条はよく出てきますよ。
だから、
はい、今のうちに覚えちゃいましょう！（＾＾）



では、クイズ問題です〜（笑）

答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
パソコンでご覧の方↓↓
http://watatani.net/neo/neo.php?h42wu9wcwqljaxf6onkz0655

携帯からご覧の方↓↓
http://watatani.net/neo/neo.php?2en6u9wcwqljaxf6onkz0655

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)

＜取引主任者5＞

（５）
取引主任者の登録を受けた者は、
５年ごとに登録の更新を受けなければならない。
↓
↓
解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://watatani.net/neo/neo.php?f1eeu9wcwqljaxf6onkz0655

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪

いかがでしたか？
今週はここまでです。
それでは、来週をお楽しみに！！（＾＾）


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2009年11月14日 No.91-6
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX─────────────────────────────
┣…＜取引主任者3＞
┗…編集後記
──────────────────────────────────

今回も一問一答行ってみましょう！

＜取引主任者3＞

（３）
専任の取引主任者が退職したり、資格を失ったときなどに法で定められた
一定数に不足することとなったときは、30日以内に補充をしなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
業者免許、取引主任者の規定ともに30日以内というルールが多いので、
思わず○したくなりますよね。ココはきちんと別枠で押さえましょう！
期限はズバリ"２週間以内"ですぞぉ〜

求人を出すのに１週間
↓　　　↓
面接して採用するのに１週間

と具体的にイメージしておきましょう！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今日は天気予報では、雨だったはずですが、日中はいい天気でした^_^;
11月も半ばに近づいてきて、日中の日差しもすっかり秋らしく（冬に近づいて？）
なっていますね。
暗くなるのも早くなって、せわしいない気持ちになりがちですが
毎日、少しずつでも宅建合格に近づいていけるよう、
メルマガを活用してくださいね。
by　Wata
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2009年11月13日 No.91-5
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さて、前回は、宅建の受験者増加の
４つの背景についてお話ししましたね。
今回は、その他チョコチョコ編ですが・・（笑）

う〜んまずはね、やっぱり宅建が
老舗のビッグな資格だから、取得すると
会社内での評価も高まりますよね。

だから、仕事内容に直接関係しなくても、
社内評価を高めるため・・・という
受験者も根強く多いようです！

また、資格に関係なく、例えば、
マイホームを賢く購入したいという理由での
主婦の方の受験も多いですぞぉ〜

マイホームやマンションは一生で一番大きな買い物！
そのときに、ある程度不動産に関する
知識があるのとないのとでは、購入時に
大きな差が出たりしますよね。
〜契約の問題、法律による使用上の制限、
税金の問題、担保責任の問題etc．〜

もちろん学習する以上は、結果的に皆さん
資格にもチャレンジされますが・・・（笑）


あと、宅建の内容的な面で言うと、
前知識が全く必要なく、初心者が
十分チャレンジできること！

また総合点さえ満たしていれば、
どの分野から得点してもいいってこと！

ホント、足切りがないことで、得手・不得手
科目での作戦も立てやすいですよね。

試験のレベル的には、
司法書士や会計士のように仕事をやめて
学習に専念するという大層なものじゃなく、
仕事を続けながら十分チャレンジできる
評価の高い資格という位置づけになります！

こういったことが合わさって
宅建は、日本一の受験者数を誇る
大人気の資格になったわけですね！

そして、毎年、必ず1回試験が・・・・・
はい10月に行われますよね（笑）

もちろん、１日でも早くスタートし、
じっくり楽しみながら学習する余裕が
ほしいところですね。

直前にすべて覚えこむな〜んてしんどいですもんね（笑）

皆さんぜひがんばってチャレンジしましょう！（＾＾）


宅建メリット編は、今回で終了です。
次回からの金曜版は、宅建学習のために頭を
リフレッシュするシリーズでいきたいと思います。

では、次回をお楽しみに！！



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2009年11月12日 No.91-4
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＜取引主任者2＞

（２）
業者は、事務所ごとに、取引に関わっている従業者の数の５人に
１人以上の専任の取引主任者を設置しなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
５人に１人は大丈夫ですよね！（笑）
じゃあ会社の人間はどこまで人数にカウントされるのですかねぇ？
↓　　　　　↓
はい、全員と押さえておきましょう！

宅建業の取引に関わっている営業部門のスタッフだけでなく、
総務や経理などの部門のスタッフも含まれますよ。
経理のお姉さんが取引主任者であれば、経理の仕事のかたわら、
営業マンの取ってきた契約のお客さんに対して、
重要事項説明をしてあげればいいのです！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
昨日は関西、すごい雨で交通機関にも影響がでました。
今日は回復していますが、明日からまた天気は下り坂のようです。
・・・洗濯に困るのですが（苦笑）
このメルマガは天候に関係なく（当たり前^_^;）、元気に
お届けしますので、よろしくお願いします！
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水曜日は、
平成20年度全国最年少合格者「ハルサメ君」の
合格までの奮戦期をお届けします。

今回もどうか、肩の力を抜いて（笑）読んでください。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
〜 １５歳〜宅建に挑戦！受験勉強VS資格学習　No.3 〜
【今日は、田植え！・・・2008/6/15】

こんちは。Mr.ハルサメです。

今日は眠いし、体はダルイし、ボロボロ
なぜかと言いますと・・・

そうこの時期と言えば"田植え"です！！
やってきましたよ〜（>＿<）


ボクがオジさん家の"田植え"を手伝いはじめて
今年で３回目なるかなぁ。

オジさんは公務員なんだけど、そのかたわら農業を続けている。

しかも、機械や薬は一切使用しない全くの手作業！！

農業に特別興味があるわけでもない
ボクでも立派だなあーと思う。

しか〜し、やる方はやっぱりその分大変。

オジさん夫婦とその息子さん（つまりボクのいとこ）２人と、

手伝いに来てくれる知り合い何人かと、
オヤジとかでずっと続けていたんだけど、
息子さん２人は就職して今は県外で暮らしている。


そこでボクの登場ですよｖ（＾＿＾）
軽い気持ちで手伝いに行ってたんだけど、
今年はしっかり労働力として数えられていたわけ。

朝早いから眠たいし、ドロドロだし、暑いし・・・

でも、終わったあとの達成感はけっこう気持ちいい。

というわけで、今日は宅建の勉強はお休みで〜す。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊




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今回も一問一答行ってみましょう！

＜取引主任者1＞

（１）
専任の取引主任者の要件である成年者は、
20歳未満でも婚姻した者や営業の許可を得た未成年者が含まれる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
専任の取引主任者はまず成年者でないとダメですね。
20歳未満でも婚姻した者は民法上一人前となりますから大丈夫です。
ヒッカケはないですからご安心を！（笑）
↓　　　　↓
では、"営業の許可を得た未成年者"の場合はどうなります？
↓　　　　↓
まず、専任でない一般の取引主任者にはなることができますね。
でも、原則として、専任の取引主任者となることはできないですぞぉ。
まっ例外もありますが、それは・・・しばらく置いときましょう！（笑）

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今日から少しぐずついた天気が続きそうですね。
季節も少しずつ変わっていっているのを実感しています。
体調には気をつけて、毎日のメルマガチェック（笑）を欠かさないで
くださいね(^_^)
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みなさん、こんばんは。

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今日も「土地・建物」について過去問題をみていきたいと思います。

今日は平成4年の問1の「土地」についての問題です。


〔問１〕　土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　扇状地は，砂礫層からなるので，構造物の基礎について十分な支持力を得にくい。
２　地すべり地は，安定していても，盛土をすると，バランスをくずし，再びすべることがある。
３　軟弱地盤は，盛土をすると，隣接する既設構造物に影響を及ぼすことがある。
４　崖錐堆積物におおわれた地域は，一般的に，切土をすると，崩壊や地すべりを起こしやすい。　


Wata（以下Ｗ）：今回も「土地」の問題で、誤りを探す問題ですね。
では一つずつ見ていきましょう！。
うさ（以下う）：今日も頑張ります〜

【選択肢1 ×】＝正解肢
◆扇状地
扇状地は，土石流の危険性が高いとはいえ，扇端部以外では，地下水位が深く，
建築物の基礎については十分な支持力を持っているので，本肢は誤りです。

●扇状地とは
扇状地は，山麓にゆるく傾斜した扇状の地形(谷の出口を頂点として平地に向かって開いている。)で，
河川の氾濫によって主に砂礫層から成り立っています。

扇状地の末端付近は，一般的には，水はけもよく，湧水の利便もよいので宅地にも利用されていますが，
同じ扇状地でも谷の出口に当たる扇の要にあたる部分から中央部では河川の水のかなりの部分が地下を流れる
伏流水となっていて地下水位が深く(末端部では湧水として現れる。)，土石流などの危険性が高いといわれています。


Ｗ：この問題では「扇状地」はプラス評価として出題されていますが、
過去には「扇状地の扇頂部や扇央部は宅地に適していない」という主旨の問題も出題されているので
少し注意が必要です。



【選択肢2 ○】
，表面的に安定しているように見えても，徐々に継続・進行していることがあり，
すべり面付近の岩質が粘土化して滑りやすくなっていることがあります。
地すべり地に盛土をすると重量のバランスが崩れ，地すべりを起こしやすくなるので，
工法には注意が必要です。


Ｗ：地すべりは土地の一部が斜面に沿って下方へゆるやかにすべり落ちる現象のことをいい，
傾斜の緩やかな斜面(10度前後)に発生することが多いとされています。
その上に盛土をすると、さらに危険、ということは押さえておきましょう。



【選択肢3 ○】
◆軟弱地盤＋盛土
盛土部自体がもともと不安定で，その宅地造成した土地が沈下するだけでなく(同沈下・不同沈下)，
この沈下につられて周囲の宅地も沈下したり傾いたりして，
隣接する既設構造物にひずみが生じるなどの影響を及ぼすことがあります。


Ｗ：この問題も盛土に関する問題です。
切土に比べて盛土が不安定、という点は是非とも押さえておきましょう！
土地だけではなく、「宅地造成法」にも関係してくる部分なので！
う：はい、わかりました。（汗）



【選択肢4 ○】
◆崖錘堆積物
崖錐堆積物とは，崖錘の構成物のこと。
崖錐(がいすい)とは，風化，剥離した岩屑(がんせつ)が急斜面を落下して堆積した地形で，
急な崖の下(崖の基部)に形成され，崖錐斜面(30゜〜40゜)を構成します。

透水性が高いため地すべりを起こしやすく，集中豪雨の時には，
斜面崩壊から土石流を引き起こしやすいといわれます。
崖錘堆積物は未固結で侵食に弱く透水性が高いために，
崖錐では，基盤との境界付近が帯水層となっていて，末端部(水が沁みだす)の洗掘や切土をすると
土砂崩れや地滑りを起こしやすいといわれます。
また，谷底や河底に崖錐堆積物が堆積していて，
急傾斜・保水能力の低い山間地では集中豪雨時に土石流(鉄砲水・山津波)を引き起こす場合もあります。


W:この問題は言葉は難しいですが、崖からはがれた岩屑がたい積したものを「崖錐堆積物」といいます。
元々地すべりが発生しやすいところなので、そこを切土したりするとさらにその危険が増す、と押さえてください。


【正解】
１ ２ ３ ４
× ○ ○ ○

Ｗ：よって1が誤りとなります。
2〜4、特に盛土が不安定というのは、今回で押さえておきましょう(^^♪

今日はここまでです。
次回をお楽しみに(^_^)


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宅建試験後、自己採点した結果、３３点でした。
問３１、３８によっては、３４の可能性もありますが、
たぶんこのままかな。


正直、この点数辛いです。

というのも合格ラインが３４点ぐらいになりそうだから。

何も１点差で落とさなくてもって思っちゃいます。



試験後も頭の中は宅建のことがどこかにある。

早速、来年に向けての勉強は始めてるんですが、

全然気合いが入りません。

でも、それが当然かも。



そんな中、ブログでこんな記事を発見。

「自己採点３３点の方へ贈る言葉」



余程のことがない限り、合格はまず無理な点数。

でも、このように優しい言葉をかけてもらえると

少し心が和らぎました。



自分がなんか最近イライラしている情けないです。

なんとか元気を出さなきゃね。









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みなさん、こんにちは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX───────────────────────
┣…＜宅建業の免許4＞
┗…今週のスペシャル問題 ＜宅建業の免許5＞
───────────────────────────
はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！

「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、

パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。


では、まず今日の一問、いってみましょう！

＜宅建業の免許4＞

（４）
免許換えにより新たに交付される免許の有効期間は、
従前の免許の有効期間の残存期間のみとなる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
新しく交付された免許は、免許換えのときから５年間有効と
なります。免許換えをすることによって、免許権者である知事や
大臣も変わりますよね。そこで心機一転すべてが新しくなると理
解しましょう！


では、クイズ問題です〜（笑）

答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
パソコンでご覧の方↓↓
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)


＜宅建業の免許5＞
（５）
業者は、兼業の種類に変更が生じた場合は、
30日以内に免許権者に届け出なければならない。
↓
↓
解答送信用フォーム
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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪

いかがでしたか？
今週はここまでです。
それでは、来週をお楽しみに！！（＾＾）



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2009年11月7日 No.90-6
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX─────────────────────────────
┣…＜宅建業の免許3＞
┗…編集後記
──────────────────────────────────

今回も一問一答行ってみましょう！

＜宅建業の免許3＞

（３）業者Aは、道路交通法違反により懲役１年執行猶予２年の
刑に処せられたが、その刑の執行猶予期間が満了した場合は、
直ちに免許を受けることができる。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）○
執行猶予の扱いは気を付けましょう！
執行猶予期間中は⇒はい、免許は受けられません。
執行猶予期間満了後は⇒はい、翌日から免許を受けること
ができます。

執行猶予はすべてを消します⇒すなわち、リセットボタンを
押したのと同じ状態になるのです。

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
八王子のお寺が、11月21日・22日に八王子のお祭りに合わせて、
【メイド喫茶】をオープンするらしいです。
・・・お寺がメイド喫茶？？
新しい発想（？）でびっくりしました^_^;
by　Wata
●○○●￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣


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さて前回は、宅建資格の人気の4つの
背景についてお話ししていたんですよね。
では、今日は、お待たせ4つ目です。

やっぱり就職・転職対策でしょうね！
元々、宅建は不動産の資格だから、
不動産関連の企業では、必修のところが
多いですよね。


でも、現実の宅建受験者で不動産関連に
勤務って“層”は、だいたい3人に1人位
しかいない・・・

「じゃあ、後の3人中2人はこれから
不動産関連を目指しているのかな？」

いやいや、どうもそうではないらしい〜（笑）

実際は、不動産関連云々よりも、
これからの就職・転職にあたって、

“有利になる資格”

と位置付けて、チャレンジする人が
多いみたいですね！

金融・保険関連を始め、外食産業・流通、
自動車関連・・・・

まぁ金融・保険は、顧客の担保価値を
正確に把握するためでしょうし、
あとは・・・・・・

企業によって、多少の違いはあるにしても
だいたい土地・建物に関する問題は、
どこの企業でも発生しますよね。

店舗展開における用地買収・テナント・
倉庫の賃貸借・退去時のトラブル、
社宅や寮の問題・・・

このときに、企業の側が、相手の業者や専門家の
いいなりになるのではなく、ある程度、対等（？）の
話のできる人材が社内にいるとすこぶる助かると
思いますよ。

そのためには、不動産関連に関して
幅広く学習する宅建はもってこいの
資格なんですよね〜

知識だけでも十分役立つのですが、
資格者であれば“履歴書”に
バッチリ書けますもんね〜（^‐^）

また、採用する企業の人事サイドとしても
宅建のような試験に合格したということでの
その人のがんばり（気力）が、仕事にも
活かせるだろうと〜
かなりプラスの評価がされるでしょうね。


以上が４つの大きな理由！
あっでも他にもチョコチョコ
あるんですが・・・・

残念、お時間がきました。
続きは次回ということで・・・・
次回をお楽しみに！！



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2009年11月5日 No.90-4
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX─────────────────────────────
┣…＜宅建業の免許2＞
┗…編集後記
──────────────────────────────────

今回も一問一答行ってみましょう！


＜宅建業の免許2＞

（２）
一般の法令違反で罰金以上の刑に処せられ、その刑の執行
を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５
年を経過していない者は、業者の免許を受けることができ
ない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
はい、めちゃめちゃ重要な分野⇒そうです、免許の基準です！
一般の法令違反って何？　早い話しがすべての法律違反と押さえ
ておきましょう！

罰金ではすべての法律違反が免許の基準に該当するの
ではないですよね。ほんの一部だけです。
それは、次の３つ！
1.本家本元の宅建業法違反
2.暴力関係の法律違反の２つ
3.刑法違反⇒これは６種類
まずは、こういった枠組み（○△はいくつあるとか）を
しっかり押さえておきましょう！

なので、これ以外の罰金はセーフです！

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
気がつくと昨日で、冬のバンクーバーオリンピックまで、あと100日に
なったのそうです。
トリノオリンピックから、もう4年たつのですね・・・
4年間が短く感じられました（笑）
by　Wata
●○○●￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣



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2009（平成21）年度宅地建物取引主任者（＝宅建）
資格試験回答速報


◇解答
(問題　)(解答)

問題 1＝４
問題 2＝２
問題 3＝３
問題 4＝２
問題 5＝１
問題 6＝３
問題 7＝３
問題 8＝１
問題 9＝３
問題10＝４
問題11＝４
問題12＝２
問題13＝４
問題14＝２
問題15＝３
問題16＝２
問題17＝３
問題18＝１
問題19＝１
問題20＝２
問題21＝３
問題22＝４
問題23＝２
問題24＝１
問題25＝２
問題26＝３
問題27＝１
問題28＝２
問題29＝２
問題30＝４
問題31＝１
問題32＝２
問題33＝２
問題34＝４
問題35＝４
問題36＝１
問題37＝３
問題38＝２
問題39＝３
問題40＝４
問題41＝３
問題42＝２
問題43＝３
問題44＝１
問題45＝４
問題46＝２
問題47＝４
問題48＝３
問題49＝３
問題50＝１


※この回答は独自調査、回答によるものであり、
変更される場合もあります。

宅建試験の問題で意見が割れている問題があるようです。

皆さんどう思われてるんでしょう？

皆さんのご意見をお聞かせください。

よろしくお願いします。



アンケートはこちら

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2009年11月4日 No.90-3
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みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

水曜日は、
平成20年度全国最年少合格者「ハルサメ君」の
合格までの奮戦期をお届けします。

今回もどうか、肩の力を抜いて（笑）読んでください。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
〜 １５歳〜宅建に挑戦！受験勉強VS資格学習　No.2 〜
【勉強はじめました！・・・2008/6/13】

こんにちは。
Mr.ハルサメです。
さあ、宅建の勉強をするぞ！！


って、どうやって？　何をどうすればいいんだろう・・・
聞くところによると、資格スクールに通って勉強する人も多いらしい。

でも、ボクは独学で頑張ることにした！！すごいでしょｖ（＾?＾）ｖ

実は・・・オヤジ殿は、資格スクールで仕事をしているのだ。
しかも、宅建の先生！
あ〜、だから“宅建”だったんだな〜


で、オヤジのすすめるテキストを使って、
いよいよ始めることになったのです。
はりきってページをめくるボク！！


・・・ん？　制限行為能力者？？　成年被後見人？？？
被保佐人？？？？

何のこっちゃ〜　意味わからん
今まで生きてきて、出会ったことのない言葉ばっかりなんですけど・・・


まあ、最初はこんなもん・・・ウン
でも、学校の勉強と違ってちょっと大人になった気分。
うん。明日もがんばろ！！

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊



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2009年11月3日 No.90-2

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みなさん、こんばんは(^_^)
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┣…＜宅建業の免許１＞
┗…編集後記
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今回も一問一答行ってみましょう！


＜宅建業の免許１＞

（１）免許の更新を希望する者は、有効期間が満了する日の
60日前から30日前までの間に申請をしなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
免許の更新をする際のルールですね。正解は、
⇒90日前から30日前までですぞぉ。
こういった数値は、う〜ん覚えるしかないかな（笑）〜

まぁ一つ工夫としては、免許の有効期限終了日を本試験日や自
分の誕生日において、実際にカレンダーで90日と30日を数えて
みるのです。

頭だけでなく、体を使って学習？したことは案外忘れないもん
ですよね。
目指せ全身学習！！（笑）


━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
今日はこの秋一番の冷え込みでした。
我が家では、少し早いかもしれませんが、コタツを出しました。
（まだ電源は入れていませんが・・・^_^;）
明日からは平年並みに戻るらしいですが、風邪をひかないように
皆さんも気をつけてくださいね(^_^)
by　Wata
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2009年11月2日 No.90-1
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みなさん、こんばんは。

月曜日担当のWataです。

今日も「土地・建物」について過去問題をみていきたいと思います。

今日は平成3年の問1の「土地」についての問題です。


〔問１〕　土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
１　液状化現象は，比較的粒径のそろった砂地盤で，地下水位の高い，地表から浅い地域で発生しやすい。
２　切土したがけ面に湧水が見られる場合には，一般にその湧水地点から下の部分の方が，それより上の部分よりも，がけくずれを起こしやすいので，特に注意が必要である。
３　旧河道は軟弱地盤となっている所が多いが，自然堤防は，砂質や砂礫質の土からなり，比較的宅地に適している。
４　建物や構造物の不等沈下は，一般に切土部よりも盛土部で起こりやすい。


Wata（以下Ｗ）：前回に引きつづき誤りを探す問題ですね。
うさ：ということは、あとの３つは正しくて、それをしっかりチェックすること
も大切なんですね？
Ｗ：そのとおり！では一つずつ見ていきましょう〜。


【選択肢1 ○】
◆液状化
液状化とは、地震によって地盤が一時的に液体のように流動化する現象です。
液状化による被害としては，
1) 周辺地盤の沈下，側方流動 (地盤が水平方向に数ｍ単位で移動する。このため，ライフラインが破断する。)
2) 建物等の沈下・傾斜・倒壊　(液状化により，建物を支える地盤の支持力が低下する。)
⇒　地盤が液状化するために，軽いものは浮き上がり，重いものは沈む。
3) 噴砂　（地割れ部分から土砂を含んだ水が地中から噴き上がってくる。）や噴泥
この３つがよく知られています。
液状化は，
強い地震動 (地震により生じた地面の強い揺れ)
＋
地下水位が高い砂地盤(水を多く含んでいる地層 (未固結の中・細粒の緩く堆積した砂地盤)
のときに発生します。

Ｗ：言葉はよく聞く、「液状化」についての出題です。
問題文は基本的な定義そのままですので、ぜひチェックしておいてください！


【選択肢2 ×】＝正解肢
◆切土したがけ面の湧水
切土したがけ面に湧水が見られる場合には，その湧水地点から上の部分に帯水層があるので，
湧水地点から上の方ががけくずれを起こしやすい。
▼湧水の多い箇所や地下水位の高い箇所を切土する場合には，のり面が不安定になりやすいので，のり面勾配を緩くしたり，湧水の軽減や地下水位の低下のためののり面の排水工事を実施します。
▼のり面(法面)・・・盛土や切土によって人工的に形成された斜面のことをいいます。

Ｗ：切土したがけ面についての出題ですが、上にあるように「湧水より"上の方が"がけ崩れを起こす可能性が高くなります。よってこの選択肢が誤りとなります。


【選択肢3 ○】
自然堤防とは，河川の両岸に，上流から運搬されてきた土砂などが
堆積してできた微高地のことをいい，砂質・砂礫質の土質からなり
排水性がよく地盤の支持力もあるため，宅地に適しているといわれます。
自然堤防はなだらかなで，高さは日本では最大で水面から５ｍくらいです。

Ｗ：この「自然堤防」のように、「宅地に（比較的）適している」土地を
しっかりチェックしていくのも、大切なことになってきます。


【選択肢4 ○】
不等沈下は，沈下量が部分的に異なる沈下のことをいい，
一般に切土部よりも盛土部で起こりやすいと言われます。
盛土そのものの自重によって沈下することで盛土をした部分は
自然に締め固まるものですが，締め固まるまで何十年も
待っているわけにはいかないので人為的に 締め固めます。
これを転圧といい，この転圧が不十分であったり，場所によって
不均等な部分があると，不同沈下が起こることがあります。

Ｗ：聞きなれない「不等沈下」についての出題です。
「不等沈下」は「盛土」で起こりやすい！をチェックしておきましょう！


【正解】
１ ２ ３ ４
○ × ○ ○

Ｗ：よって2が誤りとなります。
うさ：は〜い。1、3、4は正しいので、しっかりチェックしておきます！！


今日はここまでです。
次回をお楽しみに(^_^)




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2009年11月1日 No.89-6
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みなさん、こんにちは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

◆INDEX───────────────────────
┣…＜宅建業の基礎・定義3＞
┗…今週のスペシャル問題 ＜宅建業の基礎・定義4＞
───────────────────────────
はい、【日曜日号】です！
まず、「今日の一問」は普通にありますが、
文末にもう一問あります。
・・・しかし答えは載せていません！

「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない！」と
書いて、

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からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。

（３）
宅建業における事務所とは、本店、支店と、継続的に
業務を行うことができる施設を有する場所をいう。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
はい、うっかり○しませんでしたか〜？（汗）
正確には、本店、支店と継続的に業務を行うことができる
施設を有する場所で、宅建業に係る“契約締結権限を有する
使用人”を置く場所をいいますね。まぁズバリきかれる規定
ではありませんが、一応チェックです！


では、クイズ問題です〜（笑）

答えが分かった方は答えを、
分からなかった方は、「わからない！」
と
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返信頂いた方に答えと解説を送信します(^_^)

（４）
１の都道府県内でのみ宅建業を営むときは、都道府県
知事（今後すべて「知事」と略す）の免許を、２以上の
都道府県で宅建業を営むときは、国土交通大臣（今後す
べて「大臣」と略す）の免許を受けなければならない。
↓
↓
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返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪

いかがでしたか？
今週はここまでです。
それでは、来週をお楽しみに！！（＾＾）


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